[재테크] 무주택자는 지금 무엇을 해야 하나? (2004년 05월 25일)

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무주택자는 지금 무엇을 해야 하나?  2004년 05월 25일


5월 24일 서울 용산구와 과천시가 주택거래신고지역으로 추가 지정됐습니다.

주택시장 침체가 계속되는 상황에서 이러다가 시장이 안정되는 것이 아니라 장기 침체로 가는 것 아니냐고 우려하는 사람들도 생겨나고 있습니다.

숨 쉴틈 없는 정부의 압박공세에 무주택자가 내집을 마련하겠다는 의지마저 꺾는 것 아닌가 생각해봅니다.

심리적으로 집값이 약세일 때 무주택자가 내집마련을 하는 것은 정말 쉽지 않습니다. 더 떨어지지 않느냐 하는 불안심리때문이겠지요.

하지만 무주택자는 대세하락이 아니라면 지금과 같은 매수자 우위 시장을 적극 활용해야 합니다. 즉 자금여건에 따라 자기에 맞는 내집을 구입하는 것입니다.

대세하락은 어떻게 알수 있나요?

제가 생각하는 대세하락 조짐을 한번 정리하겠습니다.

첫째 비수기때 매물이 쌓이는 것입니다.

주택시장에서 비수기란 보통 2분기(4~6월)와 4분기(10~12월)을 말합니다. 다시 말해 지금은 비수기라는 것입니다. 비수기때는 사는 사람도 없는 파는 사람도 없는 것이 정상입니다. 그런데 비수기때 매물이 급증하고 쌓인다면 투매(投賣)가 발생한 것으로 대세하락 조짐으로 볼수 있습니다.

현 주택시장은 비수기와 정부의 규제정책이 겹쳐 매수인도 없고 매도인도 없어 거래가 끊긴 상황입니다. 이것을 마치 대세하락이 오고 있다고 예측하는 것은 무리라고 봅니다.

둘째 성수기때 집값이 떨어지는 것입니다.

성수기란 통상 1분기(1~3월)와 3분기(7~9월)를 말합니다. 이때 매물은 많으나 사는 사람이 없어 집값이 2개월이상 하락하면 대세하락 조짐이 있는지를 체크해볼 필요가 있습니다.

위 2가지 조건을 모두 충족해야 대세하락이 올수 있다고 생각합니다. 현재는 위 2가지 요건을 모두 충족시키지 못하고 있다고 봅니다.

대세하락은 대세하락이 온뒤에나 알수 있는 것이지 미리 알기란 불가능하므로 신중하게 판단해야 합니다.

무주택자가 내집마련을 하는 방법은?

평범하지만 중요한 방법을 소개하겠습니다.

첫째로 미분양 아파트를 추천합니다.

목돈이 부족한 수요자가 대출을 끼고 내집마련을 하는 것입니다. 중도금을 감당할수 있는 자본과 고정수입이 있느냐가 관건입니다. 계약금 인하와 중도금 무이자 대출 서비스를 적극 활용하는 것입니다.

미분양을 살때는 입주시점 환금성을 고려해 매입해야 합니다. 경기권에서는 택지개발지구 미분양이 가장 좋습니다. 서울에서는 시공사 브랜드와 역세권을 따지봐야 합니다. 여기에 2년뒤 입주시점에 재료가 발생하면 더욱 좋겠지요.

둘째로는 입주 3년이내 새 아파트를 마련하는 것입니다.

특히 서울에서는 새 아파트는 각종 재건축 규제로 상당기간 동안 품귀양상이 빚어질 것입니다. 1대 1 재건축과 리모델링 활성화 등으로 청약통장 가입자에게 돌아갈 분양물량은 계속 줄어들고 있습니다.

실수요층이 풍부한 역세권 대단지를 기준으로 입주 3년이내 아파트로 내집마련을 할 것을 추천합니다.

드물게 목돈이 많은 무주택자라면 한남 등 서울 뉴타운내 재개발 지분을 5년이상 보유할 생각으로 매입한다면 수익성 높은 내집마련이 될 것입니다.

그러면 내집은 언제 사야 하나요?

무주택자라면 올 2분기 비수기를 적극 노려야 합니다. 늦어도 6월까지 급매물을 공략하는게 좋습니다.

자녀들이 방학하는 7월 중순이후에는 지금과 다른 장세가 될 가능성을 배제할수 없습니다. 물론 항상 말씀드리지만 최종 결정은 독자께서 해야 하고 책임도 물론 독자에게 있습니다.

무주택자에게 내집마련은 선택이 아니라 필수라고 생각합니다. 특히 결혼을 하고 자녀가 있는 가장이라면 더욱더 그렇습니다.