[재테크] 내집마련 실수요자를 위한 세테크

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[2004-04-28 08:38]   조회: 13282
오윤섭 수석애널리스트 ysoh@drapt.com
 
내집마련을 꿈꾸는 서민들은 이래저래 힘들다. 집값이 올라서 힘들고 세금이 늘어나서 힘들다. 강남권 집값을 잡는다고 무차별적으로 세금을 중과하고 있다.

여러채를 사고 판 사람이냐 시세차익을 올려 세금을 많이 내게도 되겠지만 집한채 마련하거나 넓혀가려는 서민들에게 세금이 늘어나는 것은 큰 부담이 아닐수 없다.

투기지역, 주택거래신고제 시행및 기준시가 인상 등에 따라 양도세 취득세 등록세및 재산세 인상이 잇따르고 있다.

내집마련을 하는 과정에서 실수요자들이 취득 및 양도 관련 세금을 낼때 세제혜택을 받을수 있는 요건을 정리했다.

1. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건

1가구 1주택으로 서울, 5대 신도시 및 과천시 소재주택을 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을수 있다. 기타 지역 소재주택의 경우 3년 이상만 보유하면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 이때 거주여부는 상관없다.

다만 경과규정을 둬 2004년 1월 1일이전에 새로운 주택을 추가로 취득, 1가구 2주택자가 된 경우 종전과 마찬가지로 나중 주택 취득일로부터 1년 안에 3년 이상 보유 및 1년 이상만 거주했으면 비과세 혜택을 받을수 있다.

또 2004년 1월 1일이전에 혼인이나 노부모 봉양목적 가구합가로 2주택자가 된 경우 혼인일 또는 가구합가일로부터 2년 안에 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주했으면 양도세 비과세 가 가능하다.

2. 1가구 2주택 비과세 요건

1가구 2주택의 경우 2주택 중 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되고 나머지 주택은 비과세 요건을 갖춘 경우에만 양도세가 과세되지 않는다. 그러나 다음과 같은 경우에는 예외적으로 1가구 2주택이라도 양도세가 과세되지 않는다.

일시적으로 2주택을 소유한 경우

양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1가구가 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않는다.

상속주택을 받아 두 채의 집을 갖게 된 때

상속을 받아 1가구 2주택이 된 경우로서 2002년 12월 31일이전에 상속받은 주택을 2004년 12월 31일까지 팔 때에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 양도세가 과세되지 않는다.

그러나 2003년 1월 1일이후 상속받은 주택은 일반주택과 동일하게 과세 또는 비과세 여부를 판정한다. 다만, 여러 주택을 가진 사람이 사망한 경우에는 그가 가장 오래 소유한 주택 한 채를 상속받아 1가구 2주택이 된 상속인에게 이를 적용한다.

한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때

한 울타리 안에 집이 두 채가 있어 1가구 2주택이라 하더라도 1가구가 주거용으로 모두 사용하다가 일괄 양도할 때에는 양도세가 과세되지 않는다. 단, 고가주택의 범위에 해당하는 경우에는 양도세가 과세된다. 구분해 각각 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여 양도세가 과세된다.

집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 된 때

양도소득세가 과세되지 않는 1가구 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 1가구 2주택이 된 경우 매매계약서 등에 의해 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도세가 과세되지 않는다.

직계존속을 모시기 위해 가구를 합쳐 두 채의 집을 갖게 된 때

1가구 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위하여 2003년 12월 31일 이전에 가구를 합치게 됨에 따라 1가구 2주택이 된 경우 가구를 합친 날부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하게 되면(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2003년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 양도세가 과세되지 않는다.

결혼으로 1가구 2주택이 된 때

각각 1주택을 소유한 남녀가 2003년 12월 31일 이전에 결혼으로 1가구 2주택이 된 경우 결혼한 날부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하게 되면(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2003년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 양도소득세가 과세되지 않는다.

농어촌주택을 포함해 두 채의 집을 갖게 된 때

1주택(일반주택)을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면 지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 있는 농어촌 주택을 보유하여 1가구 2주택이 된 때에는 농어촌 주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하다 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.

3. 조세특례제한법에 따른 양도세 감면 요건

조세특례제한법 99조는 국민생활의 안정을 위한 조세지원제도로 특정기간내의 신축취득주택을 대상으로 수혜를 받을 수 있는 한시적 법률로 일정 요건을 갖춰야만 감면혜택을 받을수 있다.

1) 취득기간

1998.05.22~1999.06.30(고급주택 제외)
1998.05.22~1999.12.31(국민주택만 해당)
2001.11.01~2001.05.22(수도권을 제외한 국민주택)
2001.05.23~2003.06.30
(고급주택 및 고가주택 제외, 서울, 5대 신도시 및 과천시 소재주택은 2002.12.31까지)

2) 감면대상

-> 주택건설사업자로부터 취득한 주택 : 취득기간내 입주 또는 임차한 사실이 없는 신축주택을 최초 취득하는 경우로써 기간내에 계약금을 완납하고 취득하는 주택
-> 자가건설주택 : 취득기간내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택

주택건설사업자로부터 취득기간중 신축주택을 취득할 경우 취득(잔금납부 기준)후 5년이내에는 양도세를 100% 감면받을수 있다. 조합주택 재개발 재건축처럼 소유자(조합)가 짓는 주택의 경우 취득기간내 사용승인 또는 사용검사를 받아도 감면을 받을수 있다.

5년이 초과할 경우 초과기간중 양도차익에 대해서만 양도세를 내면 된다.

여러 채를 분양받았어도 동일한 혜택을 받을수 있다. 다만 중도에 분양권을 구입하거나 분양권인 상태에서 매도하는 경우는 감면대상에서 제외된다. 배우자 등에 증여할 경우에도 역시 혜택을 받을수 없다.

또 신축주택 양도소득세 감면대상인 주택은 1가구 1주택 비과세 요건을 판정할 때 보유하고 있는 주택 수에 포함되지 않는다. 그러나 양도세 감면대상 주택도 1가구 3주택을 판정할 때는 보유주택 숫자에 포함된다.

감면혜택을 받으려면 양도소득세 확정신고기한(주택을 양도한 해의 다음해 5월 31일)까지 감면대상 주택임을 입증할 수 있는 분양계약서, 계약금 납부영수증 등을 갖고 주소지 관할 세무서에 가서 감면신청을 해야 한다. 투기지역이든 주택거래신고지역이든 요건을 갖추면 감면을 받을수 있다.

양도세 100% 감면혜택을 받더라도 양도세액의 10%인 주민세는 납부해야 한다.

4. 1가구 1주택 취득세액 감면 요건

취득세와 등록세 감면혜택을 받기위해선 우선 분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아 1가구 1주택이 돼야 한다. 위조건을 충족시키고 전용면적이 아래에 해당되면 취득세 등록세 각각 감면받을수 있다.

- 전용면적 40㎡ 이하 : 100% 감면
- 전용면적 40㎡ 초과∼60㎡ 이하 : 50% 감면

전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 25% 감면 요건은 지방자치단체 조례에 따라 다르므로 꼭 확인해야 한다.

서울시의 경우 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지 최초 분양계약을 체결하고 2004년 12월 31일까지 취득세 등록세를 납부해야 감면혜택을 받을수 있다.

경기도는 감면혜택을 받으려면 2002년 12월 31일 이전에 분양계약을 체결하고 2004년 12월 31일까지 취득세와 등록세를 납부해야 한다.